Daşınmaz Əmlak Şirkəti ilə Eksklüziv müqavilə əsasında çalışmaq … Eksklüziv Müqavilə ilə işləmək lazımdır ya yox!?

İlk əvvəl qeyd edim ki, hazırda ölkəmizdə isə Daşınmaz Əmlak sektoru çox acınacaqlı vəziyyətdədir. Daşınmaz Əmlak Məsləhətçisi (rieltor) dedikdə, insanlar ümumiyyətlə bunun nə demək olduğunu başa düşmürlər. Daşınmaz Əmlak sahiblərinin alqı-satqı prosesindən anladığı tək iş internet səhifəsində elan verməkdir. İlk öncə qeyd edim ki, hal-hazırda, ölkə vətəndaşlarımız ən çox ziyarət etdiyi və tanıdığı qonşu Türkiyə başda olmaqla demək olar ki, bütün inkişaf etmiş və etməkdə olan dünya ölkələrində Daşınmaz Əmlak sektorunda fəaliyyət göstərən şirkətlər eksklüziv müqavilə olmadan işləmirlər. İlk vaxtlar tanıdığım bütün daşınmaz əmlak ofislərini gəzərkən gördüyüm, dinlədiyim, qarşılaşdığım ən böyük problemlərdən biri, “müştəri ilə eksklüziv müqavilə ilə çalışmaq” mövzusudur. Daşınmaz Əmlak məsləhətçilərinə niyə eksklüziv müqavilə etmədən çalışırsınız? sualını verdiyimdə isə aldığım cavablar “çarəsizlik” təəssüratı verirdi… “Eksklüziv müqavilə imzalamaqdan müştərilər qaçır, imzalamaq istəmirlər, əmlak məsləhətçiləri də məcburən müştəri qaçmasın deyə -çarəsizcə bu vəziyyəti qəbul etmək məcburiyyətində qalırlar ya da məcbur edilirlər! Mənzil, villa və ya hər hansı bir Daşınmaz əmlak kirayəsində və satışında, mülk sahibi ilə alıcı müştəri və ya kirayəyə götürən arasında bağlanan ” beh & kirayə müqaviləsi” də eksklüziv müqaviləyə bir nümunədir. Sual yaranır, madam ki, eksklüziv müqavilədən qorxursunuz ()! o zaman icarədarla da müqavilə bağlamağımıza ehtiyac yoxdur… Çünki müştəri tanıdığımız və ən az sizin qədər təmiz, dürüst və ticarət əxlaqını mənimsəmiş biridir! Doğru deyil? Beh və kirayə müqaviləsi kimi lazımsız bir kağıza nə ehtiyac var?! İş həyatımızda hər hansı bir məsələdə müqavilə bağlamamaq kimi yol verdiyiniz neçə səhv var! Niyə icarədarla kirayə müqaviləsini bağlama ehityacını hiss edirsiniz? Etibar etmirsiniz? Yoxsa, lazımi qədər dürüst deyil? Müştəri öz içində cavabı çox daha yaxşı bilir, amma mən yenə də deyirəm… Müştəri, Əmlak məsləhətçiləri ilə eksklüziv müqavilə bağlamaq istəmir, çünki, Sərf Eləmir!!! Eksklüziv müqavilə bağlamaq niyə bizə sərf eləmir?! Bir daşınmaz əmlak ofisi ilə çalışarkən müqavilə imzalamaq istəməməyimizin tək səbəbi var: mülkünüzü “daha çox əmlak ofisinə verərək daha sürətli sata biləcəyimizi” düşünmək kimi yanlış bir düşüncə içərisindəyik. Bu çox səhv bir düşüncədir! Bunun xaricində eksklüziv müqavilə imzalamamağımızın səbəbi; mövcud iş sahəsindəki məlumatsızlıqdan, daşınmaz əmlak məsləhətçilərinə və işlərinə lazım olan hörməti göstərməməyimizdən, əməkdaşlığın sonunda ödəməli olduğu xidmət haqqından boyun qaçırmaq istəməsindən və müştərinin ticarət əxlaqına riayət edib-etməməsi məsələsində özünə olan inamsızlıqdan başqa bir şey deyil. Daşınmaz Əmlak sahibi olaraq niyə eksklüziv müqavilə imzalamalıyıq?

Rasional düşüncəli bir daşınmaz əmlak sahibi, daşınmaz əmlak məsləhətçisinə mülkü üzərində əməliyyat səlahiyyətini verərkən, gözü arxada qalmasın deyə mütləq eksklüziv müqavilə ilə çalışmalıdır… Müqavilə imzalandığı vaxtdan etibarən müqavilə də göstərilən günə qədər əlaqədar mülkün üzərində əməliyyat səlahiyyəti yalnız əlaqədar əmlak ofisinə aiddir. Digər əmlak ofisləri ilə ortaq çalışmaq və ya çalışmamaq tamamilə onun ixtiyarında olan bir məsələdir. Günümüzdəki əmlak maklerləri sadaladığımız səbəblərdən dolayı, maksimum internetdə elan verməklə kifayətlənirlər. Bir neçə nəfərin eyni mülkü elana verməyi isə həmin mülkə zərərdən başqa heç nə vermir. Çünki ciddi alıcı, eyni mülkü bir neçə elanda gördüyü zaman bir çox hallarda yoxlamaq üçün hamısına zəng edir və həmin adamlarda heç nədən xəbərsiz sizə zəng edir. Siz də müvafiq olaraq bir neçə alıcı olduğunu düşünüb, arxayın olursunuz və bəlkədə müzakirə edərək real nəticə əldə edəcəyiniz bir halda, əksinə davranaraq, razılaşma əldə etməyə həvəsli olmursunuz, və qiymətli alıcını itirməyinizə səbəb olur. Heç bir professional RİELTOR bu halda sizinlə işləməyəcək! Niyə?

 Bu məsələni ümumilikdə bir misal ilə izah edə bilərik. Təsəvvür edin ki, siz ticarətlə məşğul olmaq qərarına gəlmisiniz. Məsələn, çörək satacaqsınız. Bazarı araşdıraraq aşkar etmisiniz ki, sizin çörək satışı üçün açmaq istədiyiniz gələcək mağazanızın yanında daha on ədəd belə mağaza var, üstəlik, çörəkxananın özü çörəyi topdan qiymətinə pərakəndə satır. Öz biznesinizə başlayardınızmı? Çox güman ki, yox. Çünki belə şəraitdə biznes zərər etməsi qaçılmazdır! Daşınmaz əmlak agentliklərinə bir-bir zəng etməklə siz rieltorları əvvəldə qeyd olunan vəziyyətə salırsınız. Özünə hörmət edən rieltor «adı çıxmış» (rieltorlar bu cür elanları belə adlandırır) daşınmaz əmlakla ciddi məşğul olmayacaq. Çünki bu halda onun əməyinin ödənilməsi üçün heç bir zəmanət yoxdur. Axı alıcı istənilən vaxt mənzilin sahibi ilə birbaşa əlaqə saxlaya bilər. Buna görə də, Sizin mülkünüz bir kənara qoyulacaq və elə məqsədlər üçün istifadə olunacaq ki, bilməsəniz daha yaxşıdır. Təkrar qeyd edirəm ki, bütün əməliyyatlarını qanunlara uyğun olaraq həyata keçirən, əlaqədar ofisə/şirkətə bağlı, iş etikasına ciddi riayət edən Rieltorlar İSTİSNADIR! Siz də, şüurlu bir müştəri kimi, bütün əməliyyatlarını qanunlara uyğun olaraq edən, əlaqədar ofisə / şirkətə bağlı, iş əxlaqını çox yaxşı bilən və tətbiq edən, texnologiyanın bütün imkanlarını müştəri üçün istifadə edən, professional əmlak ofisləri və əmlak məsləhətçilərini araşdırın və seçim etdiyiniz şirkətlə istisnasız EKSKLÜZİV müqaviləli olaraq çalışmalısınız!

Eksklüziv müqavilənin üstünlükləri…

Eksklüziv müqaviləyə əsasən satılan daşınmaz əmlak portfelləri «Eksklüzivlər» adlanır. Rieltorlar yazılı KİV-lərindən, internet-nəşrlərdən, sosial şəbəkələrdən (təqdimat) və s. istifadə edərək öz eksklüzivlərini bütün mümkün kanallar üzrə reklam edirlər. Bazara çıxan Eksklüziv haqqında məlumat dərhal əməkdaşlıq edilən rieltorlara bildirilir, bu da əhatə dairəsini əhəmiyyətli dərəcədə genişləndirir. Eksklüziv hər zaman prioritetə malikdir. Əgər rieltorun qarşısında potensial alıcıya eyni qiymət kateqoriyasında olan üç portfeli göstərmək vəzifəsi durursa, əmin olun ki:

а) Eksklüziv mütləq göstərilən portfellərin siyahısına daxil ediləcək;

b) Eksklüziv mütləq ən uğurlu bucaq altında təqdim olunacaq; – Bu cür taktikanın məntiqi izahı var – eksklüzivi satmaq bir neçə səbəbə görə sərfəlidir:

1) eksklüzivi satmaqla rieltor xidmət haqqını alacağına dair zəmanətə malik olur;

 2) Satılmış eksklüziv daha bir məmnun müştəri deməkdir, o isə sadəcə müştərilər deyil, «Eksklüziv» müştərilər zəncirinin başlanğıcı ola bilər

3) Eksklüzivi satmaq daha asandır, çünki rieltor özü obyektin satışqabağı hazırlığını həyata keçirir, mənfi və müsbət cəhətləri müəyyən edir və deməli, alıcını qaçırdan və sövdələşməni poza bilən çatışmazlıqların olması ehtima əhəmiyyətli dərəcədə azalır;

4) Rieltor satıcı tərəfindən obyektin qiymətini müzakirə etmək üçün səlahiyyətləndirilibsə, o, danışıqları savadlı şəkildə apararaq elə birinci nümayişdə sövdələşmə bağlaya bilər;

Qısaca desək, rieltorlar eksklüzivləri sanki öz doğma obyektləri kimi satırlar. Agentlik özü Sizin obyektinizi reklam edir (alış zamanı – uyğun obyektin axtarışını özü aparır), özü nümayişləri və ilkin danışıqları aparır. Siz isə müştərinin arzuolunan məbləği ödəmək/almaq istədiyi vaxt yekun mərhələdə qoşulursunuz. Beləliklə, Siz xeyli vaxta və əsəbə qənaət edirsiniz, arzu olunmaz əlaqələrdən xilas olursunuz, gecələr telefonu söndürmədən sakit yatırsınız, ailənizlə vaxt keçirirsiniz, işi qoyub qaçmırsınız, ki, nümayişə və ya baxışa yetişəsiniz. Hər kəsə daha xeyirli olur, ilk növbədə isə Sizə!!!